Vous envisagez d’acheter un logement sur plan, autrement appelé achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ? Cette formule présente plusieurs avantages, mais aussi certaines contraintes. Découvrez les spécificités juridiques de ce type d’achat immobilier.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La VEFA, pour Vente en l’état futur d’achèvement, est une pratique immobilière qui consiste à acheter un bien avant même sa construction. Il s’agit donc de se porter acquéreur d’un logement sur plan, c’est-à-dire en se basant sur des plans et des descriptifs techniques fournis par le promoteur immobilier. Ce type d’achat concerne principalement les programmes neufs, mais peut également concerner des biens anciens en cours de rénovation.
Cette formule présente plusieurs avantages pour l’acquéreur, notamment la possibilité de personnaliser son logement selon ses goûts et besoins, ainsi que la garantie de bénéficier des dernières normes en vigueur en matière de construction et d’équipements (notamment énergétiques). Toutefois, elle implique également certains risques et contraintes, comme le délai de livraison ou l’éventuelle non-conformité du bien par rapport aux plans initiaux.
Le contrat de réservation
Dans le cadre d’une VEFA, la première étape consiste à signer un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire. Ce document, rédigé par le promoteur immobilier, précise les caractéristiques essentielles du bien (surface, emplacement, nombre de pièces, etc.) ainsi que son prix de vente. Il doit également mentionner la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique de vente et le délai de livraison du logement.
Le contrat de réservation est généralement accompagné d’un dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder 5 % du prix de vente si la livraison est prévue dans l’année suivant la signature, 2 % si elle est prévue dans les deux ans et aucun dépôt n’est exigible au-delà. Cette somme sera ensuite déduite du prix total lors de la signature chez le notaire.
Il est important de noter que le contrat de réservation n’est pas définitif et que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du document. Passé ce délai, en cas d’annulation, le dépôt de garantie pourra être conservé par le promoteur.
Les garanties liées à la VEFA
L’achat sur plan offre plusieurs garanties pour protéger l’acquéreur tout au long du processus :
- La garantie financière d’achèvement (GFA): obligatoire pour le promoteur, elle assure à l’acquéreur que les travaux seront bien réalisés, même en cas de défaillance du constructeur.
- La garantie de remboursement: si la vente ne se réalise pas ou si la construction n’est pas achevée dans les délais prévus, l’acquéreur peut obtenir le remboursement des sommes versées.
- La garantie décennale: pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
- La garantie biennale: pendant deux ans, le constructeur est responsable des dysfonctionnements affectant les éléments d’équipement dissociables du bâtiment (volets roulants, chaudière, etc.).
- La garantie parfait achèvement: pendant un an après la réception des travaux, le constructeur doit réparer les désordres signalés par l’acquéreur.
L’acte authentique et le paiement échelonné
Une fois le contrat de réservation signé et le délai de rétractation passé, l’acquéreur doit signer l’acte authentique de vente chez un notaire. Ce document officialise la vente et permet au promoteur d’obtenir les fonds nécessaires pour démarrer la construction.
Dans le cadre d’une VEFA, le paiement du prix de vente s’effectue de manière échelonnée, en fonction de l’avancement des travaux :
- 35 % à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture),
- 95 % à l’achèvement des travaux,
- 5 % restants lors de la remise des clés.
Ces échéances peuvent être modifiées si les parties en conviennent, mais le total ne doit pas dépasser 100 % du prix de vente.
La livraison et la réception des travaux
Lorsque la construction est achevée, le promoteur procède à la livraison du logement en présence de l’acquéreur. Ce dernier doit alors vérifier que le bien est conforme aux plans et au descriptif technique, ainsi qu’en bon état de fonctionnement. Si des désordres ou non-conformités sont constatés, il peut consigner ses réserves dans un procès-verbal de livraison.
L’achat sur plan se termine par la réception des travaux, qui consiste pour l’acquéreur à accepter définitivement le bien. Cette étape marque le point de départ des différentes garanties (parfait achèvement, biennale et décennale).
Pour conclure, l’achat d’un logement sur plan ou en VEFA présente plusieurs spécificités juridiques qu’il est important de connaître avant de se lancer. Bien que cette formule offre de nombreux avantages, elle implique également certaines contraintes et nécessite une vigilance accrue de la part de l’acquéreur.