La transmission d’un bien immobilier peut s’avérer coûteuse en raison des droits de succession à payer par les héritiers. Néanmoins, il existe des solutions pour réduire, voire éviter, ces frais. Cet article vous propose un tour d’horizon des différentes stratégies pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier et préserver au mieux les intérêts de vos proches.
1. Donner de son vivant
L’une des solutions les plus courantes pour minimiser les droits de succession est la donation. En effet, donner un bien immobilier à ses héritiers permet d’alléger la fiscalité lors du décès du donateur. La donation peut être réalisée en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété et usufruit). Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans en franchise d’impôt à chaque enfant, ce qui permet une transmission progressive et moins coûteuse.
2. Transmettre par le biais d’une société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elle offre plusieurs avantages fiscaux pour la transmission du bien, notamment la possibilité de donner des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Les droits de donation sont alors calculés sur la valeur des parts et non sur celle du bien immobilier, ce qui peut réduire les droits de succession. De plus, la SCI permet une gestion plus souple et une protection des héritiers en cas de mésentente ou d’endettement.
3. Souscrire une assurance-vie
L’assurance-vie est un outil de transmission et de placement qui permet d’éviter les droits de succession dans certaines limites. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie avant 70 ans sont exonérées de droits jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (tous contrats confondus). Au-delà, les capitaux transmis sont taxés à 20% jusqu’à 700 000 € et à 31,25% au-delà. Il est possible d’investir dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie en optant pour des supports immobiliers tels que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).
4. Adopter le régime matrimonial adéquat
Le choix du régime matrimonial peut avoir un impact sur les droits de succession lors de la transmission d’un bien immobilier. Par exemple, sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale, tous les biens du couple sont transmis au conjoint survivant sans droits de succession. Cette stratégie peut être intéressante pour protéger son conjoint tout en différant la fiscalité sur les héritiers.
5. Anticiper la transmission avec un pacte Dutreil
Le pacte Dutreil est un dispositif permettant de réduire les droits de succession sur les biens immobiliers professionnels. Il consiste à s’engager à conserver les biens concernés pendant une durée minimale (6 ans) et à maintenir une certaine activité économique. En contrepartie, l’abattement sur la valeur des biens transmis peut atteindre 75%, voire 100% pour les entreprises familiales. Le pacte Dutreil est donc particulièrement adapté aux entrepreneurs souhaitant préparer la transmission de leur entreprise.
Au final, plusieurs solutions existent pour optimiser la transmission d’un bien immobilier et limiter les droits de succession. Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation personnelle et patrimoniale.