Face à une tension immobilière croissante, Clermont Auvergne Métropole multiplie les initiatives pour stimuler la production de logements neufs et répondre aux besoins de sa population. La capitale auvergnate, en pleine transformation urbaine, doit relever plusieurs défis : attractivité économique, transition écologique et accessibilité du logement. Cette dynamique s’inscrit dans un contexte où le marché immobilier connaît des évolutions rapides. Comment la métropole clermontoise adapte-t-elle sa politique de l’habitat ? Quelles sont les zones prioritaires de développement ? Quels dispositifs innovants sont mis en place pour favoriser l’accès au logement neuf ? Tour d’horizon des stratégies déployées par Clermont Auvergne Métropole pour répondre aux enjeux du logement sur son territoire.
État des lieux du marché immobilier clermontois : une demande en forte croissance
Le marché immobilier de Clermont-Ferrand connaît une dynamique particulière ces dernières années. La ville, longtemps restée à l’écart des grandes tensions immobilières qui touchaient les métropoles françaises, fait face aujourd’hui à une pression accrue sur son parc de logements. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs conjugués qui transforment profondément le paysage urbain clermontois.
D’une part, l’attractivité économique de la métropole ne cesse de croître. Le bassin d’emploi, porté par des acteurs majeurs comme Michelin, mais aussi par un écosystème de startups en développement et un secteur tertiaire dynamique, attire de nouveaux habitants. Les chiffres de l’INSEE montrent une augmentation démographique constante avec un gain de population de près de 0,5% par an depuis 2015. Cette croissance se traduit mécaniquement par une demande accrue de logements.
D’autre part, la structure même de la demande évolue. Les besoins en matière d’habitat se diversifient avec :
- Une demande forte de petites surfaces pour les étudiants (plus de 35 000 sur l’agglomération)
- Un besoin de logements familiaux en périphérie
- Une recherche croissante de biens répondant aux nouvelles normes environnementales
Les données du marché sont éloquentes : le prix moyen du mètre carré dans le neuf a augmenté de près de 8% entre 2020 et 2022, atteignant environ 3 500 €/m² dans certains quartiers prisés comme Jaude ou Les Salins. Le délai moyen de vente d’un bien neuf est passé sous la barre des trois mois, témoignant d’une tension réelle sur le marché.
Un déficit de construction face aux besoins
Malgré cette demande soutenue, la production de logements neufs peine à suivre le rythme nécessaire. L’Observatoire de l’Habitat de la métropole a identifié un besoin annuel de 1 800 à 2 000 nouveaux logements pour répondre à la demande démographique et au renouvellement du parc. Or, la moyenne des constructions sur les cinq dernières années s’établit autour de 1 400 unités par an.
Ce déficit s’explique notamment par la raréfaction du foncier disponible dans le cœur urbain, le durcissement des normes de construction, et les délais administratifs qui peuvent freiner certains projets. La crise sanitaire a par ailleurs ralenti nombre de chantiers entre 2020 et 2021, creusant davantage l’écart entre offre et demande.
Face à ce constat, Clermont Auvergne Métropole a dû repenser sa stratégie en matière d’habitat, en adoptant une approche plus volontariste et en mobilisant de nouveaux leviers pour stimuler la production de logements neufs tout en veillant à leur qualité et à leur accessibilité financière.
Le Programme Local de l’Habitat : colonne vertébrale de la politique métropolitaine
Au cœur de la stratégie de Clermont Auvergne Métropole en matière de logement se trouve le Programme Local de l’Habitat (PLH), document cadre qui définit pour six ans les objectifs et les moyens pour répondre aux besoins en logements et favoriser la mixité sociale. Le PLH actuel, couvrant la période 2023-2028, constitue une feuille de route ambitieuse pour transformer l’offre de logements neufs sur le territoire.
Ce programme s’articule autour de quatre axes majeurs qui structurent l’action métropolitaine :
- Accélérer la production de logements neufs dans les zones à fort potentiel
- Diversifier l’offre pour répondre à tous les besoins (familles, seniors, étudiants)
- Garantir l’accessibilité financière des logements
- Promouvoir un habitat durable et innovant
Concrètement, le PLH fixe un objectif de production de 2 200 logements neufs par an, dont 25% de logements sociaux. Cette ambition marque une rupture avec les années précédentes et témoigne d’une volonté politique forte de rattraper le retard accumulé.
Une gouvernance renouvelée pour plus d’efficacité
Pour mettre en œuvre ce programme, Clermont Auvergne Métropole a mis en place une gouvernance spécifique avec la création d’un Comité Métropolitain de l’Habitat qui réunit tous les trimestres les acteurs du secteur : élus, promoteurs, bailleurs sociaux, architectes et urbanistes. Cette instance permet de suivre en temps réel l’avancement des objectifs et d’ajuster si nécessaire les dispositifs.
La métropole a par ailleurs renforcé ses équipes techniques avec la création d’une Direction de l’Habitat et du Renouvellement Urbain dotée de moyens humains conséquents. Cette direction assure le pilotage opérationnel des projets et l’animation des partenariats nécessaires à leur réussite.
Un élément novateur du dispositif est la mise en place d’une Conférence Intercommunale du Logement (CIL) qui associe les 21 communes de la métropole à la définition des orientations en matière d’attributions de logements sociaux et de peuplement. Cette instance permet d’harmoniser les politiques communales et d’éviter les concurrences territoriales contre-productives.
Le PLH prévoit un budget conséquent de 75 millions d’euros sur six ans, principalement orienté vers des aides à la pierre pour soutenir la construction, des dispositifs d’accession sociale à la propriété, et des subventions pour l’innovation dans le bâtiment. Ce montant représente une augmentation de 40% par rapport au précédent programme, marquant l’engagement financier fort de la métropole.
Pour suivre l’efficacité de cette politique, un Observatoire de l’Habitat et du Foncier a été créé, permettant d’analyser en continu les évolutions du marché et d’adapter les interventions publiques. Cet outil, qui publie un rapport annuel, s’avère précieux pour mesurer l’impact réel des mesures mises en œuvre et identifier les ajustements nécessaires.
Zones prioritaires et grands projets urbains : redessiner la ville
La stratégie de développement du logement neuf à Clermont-Ferrand s’appuie sur l’identification de secteurs prioritaires où concentrer les efforts de construction. Cette approche permet d’optimiser les investissements publics et de créer une dynamique vertueuse de transformation urbaine. Clermont Auvergne Métropole a ainsi défini plusieurs zones d’intervention prioritaires qui constituent les principaux réservoirs de production de logements neufs pour les années à venir.
Le projet Saint-Jean : une nouvelle centralité urbaine
Le quartier Saint-Jean, situé au nord de Clermont-Ferrand, fait l’objet d’une des opérations d’aménagement les plus ambitieuses de la métropole. Sur une friche industrielle de 50 hectares, un nouveau quartier mixte est en train de voir le jour. Le projet prévoit la création de 2 500 logements d’ici 2030, dont 30% de logements sociaux et 20% en accession abordable à la propriété.
Ce quartier innovant s’organise autour d’un vaste parc urbain de 10 hectares et privilégie les mobilités douces avec un réseau de pistes cyclables et une desserte renforcée en transports en commun. La ZAC Saint-Jean intègre des principes bioclimatiques dans sa conception même : orientation des bâtiments, gestion naturelle des eaux pluviales, végétalisation intensive des espaces publics.
Les premiers immeubles livrés en 2022 affichent déjà des performances énergétiques supérieures aux exigences réglementaires, avec une consommation moyenne inférieure à 40 kWh/m²/an. Le quartier accueillera à terme 5 000 habitants et 2 000 emplois, créant ainsi une véritable centralité au nord de l’agglomération.
La reconversion de l’ancien site Cataroux
Autre projet emblématique, la transformation de l’ancien site industriel Cataroux, propriété historique de Michelin, offre une opportunité unique de régénération urbaine. Sur 12 hectares en plein cœur de ville, la métropole et le groupe pneumatique ont signé un partenariat pour créer un quartier mixte comprenant 800 logements neufs.
La particularité de ce projet réside dans son approche patrimoniale : certains bâtiments industriels remarquables seront conservés et reconvertis, créant ainsi une identité forte pour ce nouveau quartier. Le programme de logements est complété par des équipements publics, dont un pôle sportif d’excellence et un centre d’innovation dédié aux matériaux du futur.
Les premiers logements devraient être livrés en 2025, avec une priorité donnée aux constructions en bois et aux matériaux biosourcés. Un tiers des logements sera proposé en bail réel solidaire (BRS), un dispositif innovant qui permet de dissocier le foncier du bâti pour réduire significativement le coût d’achat.
L’axe du tramway : densification intelligente
La ligne de tramway qui traverse Clermont-Ferrand du nord au sud constitue un axe stratégique pour le développement du logement. La métropole a adopté une politique de densification le long de ce corridor de transport, permettant ainsi de limiter l’étalement urbain tout en garantissant aux futurs habitants un accès facilité à la mobilité.
Un Plan d’Aménagement Tramway identifie les parcelles mutables dans un rayon de 500 mètres autour des stations et propose des règles d’urbanisme adaptées pour favoriser des constructions plus denses. Plusieurs opérations sont déjà engagées, notamment autour des stations Jaude, Gaillard et Les Carmes, avec des programmes de 50 à 100 logements chacun.
Cette stratégie s’inscrit parfaitement dans le concept de ville des courtes distances, où l’accès aux services, commerces et équipements peut se faire sans recourir à la voiture individuelle. Les nouvelles constructions le long du tramway doivent respecter une charte architecturale exigeante pour garantir leur intégration dans le tissu urbain existant.
Dispositifs innovants pour faciliter l’accès au logement neuf
Au-delà des grands projets urbains, Clermont Auvergne Métropole a mis en place une palette d’outils financiers et juridiques pour faciliter l’accès des ménages aux logements neufs. Ces dispositifs visent à surmonter les obstacles liés au coût du foncier et à la hausse des prix de construction, qui peuvent rendre le neuf inaccessible à une partie de la population.
L’Office Foncier Solidaire : dissocier le foncier du bâti
L’innovation majeure de ces dernières années est sans conteste la création en 2021 d’un Office Foncier Solidaire (OFS) métropolitain. Cette structure permet de proposer des logements en Bail Réel Solidaire (BRS), un mécanisme qui dissocie la propriété du terrain de celle du bâti. Concrètement, l’OFS reste propriétaire du terrain et le ménage n’achète que les murs, réduisant ainsi le prix d’acquisition de 20 à 30%.
En contrepartie de ce prix réduit, l’acquéreur verse une redevance mensuelle modique (environ 1€/m²) à l’OFS et s’engage à respecter des plafonds de revenus. En cas de revente, le prix est encadré selon une formule prédéfinie, ce qui garantit le maintien de l’accessibilité du logement sur le long terme.
Depuis sa création, l’OFS clermontois a déjà permis la commercialisation de 120 logements neufs, principalement dans les quartiers de La Pardieu, Montferrand et Les Bughes. L’objectif est d’atteindre 100 logements par an en BRS d’ici 2025, soit environ 5% de la production neuve totale.
Ce dispositif cible prioritairement les ménages des classes moyennes, souvent exclus du logement social mais qui peinent à se loger dans le marché libre. Les premiers retours d’expérience montrent que 75% des bénéficiaires sont des primo-accédants, avec une forte proportion de familles monoparentales et de jeunes couples.
La garantie métropolitaine pour les primo-accédants
Pour sécuriser le parcours des ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété, Clermont Auvergne Métropole a instauré un dispositif de garantie métropolitaine. Ce mécanisme permet à la collectivité de se porter garante auprès des établissements bancaires pour faciliter l’obtention de prêts immobiliers à des conditions avantageuses.
La garantie couvre jusqu’à 20% du montant emprunté et s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas 3,5 fois le SMIC. Elle est conditionnée à l’achat d’un logement neuf répondant à des critères de performance énergétique élevés (minimum RE2020) et situé dans l’une des communes de la métropole.
Cette garantie s’avère particulièrement précieuse pour les jeunes actifs ou les professions indépendantes, qui peuvent rencontrer des difficultés à convaincre les banques malgré des revenus stables. Depuis le lancement du dispositif en 2022, plus de 80 ménages en ont bénéficié, représentant un engagement financier théorique de 3 millions d’euros pour la métropole.
Les coopératives d’habitants : une troisième voie
Consciente que les modèles traditionnels ne répondent pas à toutes les aspirations, Clermont Auvergne Métropole soutient activement le développement de coopératives d’habitants. Ces structures permettent à des groupes de citoyens de concevoir, financer et gérer ensemble leur habitat, créant ainsi une forme de propriété collective qui échappe à la spéculation.
La métropole a réservé plusieurs terrains spécifiquement pour ce type de projets et propose un accompagnement technique et juridique aux groupes qui se constituent. Un appel à projets permanent « Habitat Participatif Clermontois » permet de sélectionner les initiatives les plus pertinentes et de leur attribuer des parcelles à prix maîtrisé.
Trois projets sont actuellement en cours de développement, représentant un total de 45 logements. Le plus avancé, baptisé « Les Céladonnes », situé dans le quartier La Fontaine du Bac, devrait accueillir ses premiers habitants fin 2023. Il comprend 16 logements et des espaces communs généreux (salle polyvalente, atelier, jardin partagé) qui favorisent le lien social.
Cette forme d’habitat, encore marginale mais en plein essor, présente l’avantage de proposer des logements 15 à 20% moins chers que le marché tout en offrant une qualité d’usage supérieure. Elle permet par ailleurs d’expérimenter des solutions architecturales et techniques innovantes qui peuvent ensuite inspirer la promotion classique.
L’enjeu environnemental : vers des logements neufs durables
La question environnementale est devenue centrale dans la politique de l’habitat de Clermont Auvergne Métropole. Au-delà des considérations quantitatives, la collectivité met l’accent sur la qualité écologique des nouvelles constructions, consciente que les bâtiments d’aujourd’hui constitueront le parc immobilier des décennies à venir. Cette préoccupation se traduit par des exigences renforcées et des dispositifs incitatifs pour promouvoir un habitat plus respectueux de l’environnement.
Une charte de construction durable
La métropole a élaboré en 2022 une Charte de la Construction Durable qui fixe des objectifs ambitieux pour les opérations de logements neufs. Ce document, cosigné par les principaux acteurs de la construction locale (Fédération des Promoteurs Immobiliers, Union des Constructeurs, Ordre des Architectes, etc.), engage les professionnels à dépasser les simples obligations réglementaires.
La charte comporte trois niveaux d’exigence (bronze, argent, or) avec des critères qui concernent :
- La performance énergétique des bâtiments (objectif passif ou énergie positive)
- L’utilisation de matériaux biosourcés et locaux
- La gestion de l’eau et la perméabilité des sols
- Le confort d’été sans recours à la climatisation
- La qualité des espaces extérieurs et la biodiversité
Pour les opérations réalisées sur du foncier métropolitain ou bénéficiant d’aides publiques, le niveau argent est obligatoire. Les projets atteignant le niveau or peuvent bénéficier de bonifications (droits à construire supplémentaires, subventions majorées). Un comité technique évalue chaque projet et délivre une certification qui peut être valorisée auprès des acquéreurs.
La filière bois locale comme levier de construction
L’Auvergne dispose d’importantes ressources forestières qui restent paradoxalement sous-exploitées dans la construction. Pour valoriser cette richesse locale et réduire l’empreinte carbone des bâtiments, Clermont Auvergne Métropole a lancé un plan ambitieux de développement de la construction bois.
Ce plan s’articule autour de plusieurs actions complémentaires :
- Une bonification des aides financières pour les opérations intégrant une structure bois
- La formation des professionnels locaux aux techniques de construction en bois
- Le soutien à la structuration d’une filière courte associant forestiers, scieurs et charpentiers du territoire
- La réalisation de bâtiments démonstrateurs pour prouver la faisabilité technique et économique
Le programme « Ambition Bois » vise à atteindre 20% de constructions de logements en ossature bois d’ici 2026. Les premiers résultats sont encourageants avec plusieurs opérations emblématiques comme la résidence « Les Mélèzes » (45 logements) à Chamalières ou l’immeuble « Canopée » (32 logements) dans l’écoquartier Saint-Jean.
Ces constructions permettent de réduire de 30% l’empreinte carbone par rapport à des bâtiments traditionnels en béton, tout en offrant d’excellentes performances thermiques et acoustiques. Elles contribuent par ailleurs à dynamiser l’économie locale, la valeur ajoutée restant sur le territoire.
L’adaptation au changement climatique
Les épisodes caniculaires qui se multiplient ces dernières années ont mis en lumière la nécessité d’adapter les logements au réchauffement climatique. Clermont-Ferrand, avec son climat continental, connaît des étés de plus en plus chauds qui peuvent rendre inconfortables certains logements mal conçus.
Pour répondre à cet enjeu, la métropole a intégré dans son Plan Climat Air Énergie Territorial un volet spécifique sur l’habitat résilient. Ce plan préconise des solutions architecturales adaptées comme :
- La généralisation des protections solaires extérieures
- La conception bioclimatique favorisant la ventilation naturelle
- L’utilisation de l’inertie thermique pour amortir les variations de température
- La végétalisation des toitures et des façades
Un guide technique « Construire frais à Clermont » a été diffusé auprès des professionnels, détaillant les solutions les plus pertinentes selon les situations. La métropole finance par ailleurs des études de simulation thermique dynamique pour les projets de plus de 20 logements, afin d’optimiser leur comportement en période estivale.
L’enjeu est de taille : éviter le recours systématique à la climatisation qui augmenterait considérablement la consommation énergétique du parc de logements. Les premières opérations conçues selon ces principes affichent des températures intérieures qui restent sous les 26°C même lors des pics de chaleur, sans système de refroidissement actif.
Perspectives et défis pour l’avenir du logement neuf clermontois
Si les initiatives de Clermont Auvergne Métropole en matière de logement neuf sont nombreuses et ambitieuses, plusieurs défis restent à relever pour garantir leur succès sur le long terme. L’évolution du contexte économique, social et environnemental nécessite une adaptation constante des politiques publiques et une anticipation des tendances futures.
L’équilibre territorial : un développement harmonieux de la métropole
L’un des principaux enjeux pour Clermont Auvergne Métropole consiste à assurer un développement équilibré entre ses 21 communes. Si la ville-centre concentre naturellement une grande partie des nouveaux programmes, les communes périphériques doivent elles aussi participer à l’effort de construction pour éviter une polarisation excessive du territoire.
Le Programme Local de l’Habitat a fixé des objectifs de production différenciés selon les communes, tenant compte de leur taille, de leur accessibilité en transports en commun et de leur niveau d’équipement. Des contrats territoriaux ont été signés avec chaque municipalité pour formaliser ces engagements et les moyens associés.
Des communes comme Cournon-d’Auvergne, Aubière ou Beaumont connaissent ainsi une dynamique de construction soutenue, avec plusieurs écoquartiers en développement. Cette répartition permet d’offrir une diversité de cadres de vie tout en limitant les déplacements pendulaires vers le centre de l’agglomération.
La métropole veille par ailleurs à ce que chaque commune respecte ses obligations en matière de logement social, conformément à la loi SRU. Un système de péréquation financière a été mis en place pour accompagner les communes déficitaires dans leur rattrapage.
Le défi de la mobilité et des services
La production de logements neufs ne peut se concevoir isolément des questions de mobilité et d’accès aux services. Pour éviter de créer des quartiers dortoirs déconnectés du reste de la ville, Clermont Auvergne Métropole conditionne désormais les grandes opérations immobilières à une desserte efficace en transports en commun.
Le Plan de Mobilité adopté en 2022 prévoit le développement de deux nouvelles lignes de Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) qui desserviront des secteurs en fort développement comme La Pardieu ou Le Brézet. Ces infrastructures sont pensées en amont des programmes immobiliers pour garantir leur accessibilité.
De même, une attention particulière est portée à la présence de services de proximité dans les nouveaux quartiers. La métropole impose dans ses cahiers des charges un ratio minimum de surfaces commerciales et d’équipements publics, et peut préempter des locaux en rez-de-chaussée pour y installer des services jugés stratégiques (médecins, crèches, commerces alimentaires).
Cette approche intégrée permet d’éviter les erreurs d’urbanisme du passé et de créer des quartiers véritablement vivants, où la qualité de vie ne se limite pas au logement lui-même mais englobe tout l’environnement urbain.
L’innovation comme moteur de transformation
Face aux multiples défis qui se posent, l’innovation apparaît comme un levier majeur pour transformer durablement le secteur du logement neuf. Clermont Auvergne Métropole a fait le choix d’encourager l’expérimentation et de soutenir les approches novatrices dans tous les domaines.
Le programme « Habiter Demain » lancé en 2023 identifie et accompagne des projets pilotes qui explorent de nouvelles façons de concevoir, construire et habiter. Doté d’un budget de 3 millions d’euros sur trois ans, ce programme se décline en plusieurs axes :
- L’habitat modulable et évolutif qui s’adapte aux parcours de vie
- Les nouveaux modes constructifs (impression 3D, modules préfabriqués)
- L’habitat connecté au service du confort et de la sobriété énergétique
- Les nouveaux modèles économiques (habitat coopératif, auto-construction assistée)
Parmi les projets emblématiques figure la résidence « Métamorphose » dans le quartier Estaing, un immeuble de 28 logements conçus pour évoluer au fil du temps grâce à des cloisons mobiles et des réseaux techniques accessibles. Cette flexibilité permet d’adapter la taille des appartements aux besoins des habitants sans travaux lourds.
La métropole soutient par ailleurs l’émergence d’une filière locale de construction hors-site, avec plusieurs entreprises qui développent des modules préfabriqués en atelier puis assemblés sur le terrain. Cette approche permet de réduire les délais de chantier de 30 à 40% tout en améliorant la qualité d’exécution et les conditions de travail des ouvriers.
Ces innovations ne se limitent pas aux aspects techniques mais concernent aussi les modes de financement et de gouvernance. La métropole expérimente ainsi des formes de propriété partagée, des systèmes d’auto-réhabilitation accompagnée ou encore des habitats intergénérationnels qui réinventent le rapport au logement.
À travers cette politique volontariste et multifacette, Clermont Auvergne Métropole s’affirme comme un territoire d’expérimentation où se dessinent les solutions de logement de demain. L’enjeu est de taille : répondre aux besoins quantitatifs tout en préparant une transition vers un habitat plus durable, plus accessible et plus adapté aux évolutions sociétales.
Les résultats commencent à se faire sentir avec une augmentation sensible du nombre de permis de construire délivrés (+15% en 2022) et une diversification de l’offre qui permet de mieux répondre à la variété des besoins. Le chemin reste long pour atteindre l’équilibre parfait entre offre et demande, mais les fondations d’une politique de l’habitat ambitieuse et innovante sont désormais solidement posées.