Face aux risques d’impayés de loyers, les propriétaires bailleurs ont à leur disposition deux solutions pour se protéger : la garantie des loyers impayés (GLI) et la caution. Comment choisir entre ces deux options ? Quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
La garantie des loyers impayés (GLI) : une protection payante mais complète
La garantie des loyers impayés, également appelée assurance loyers impayés, est une assurance souscrite par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. Elle permet de couvrir les loyers non perçus en cas de défaillance du locataire. La GLI peut également prendre en charge les frais de contentieux et les dégradations locatives.
Les conditions pour bénéficier de la GLI varient selon les assureurs, mais généralement, le locataire doit justifier d’un revenu net mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer charges comprises. De plus, le propriétaire doit fournir un certain nombre de documents attestant de la solvabilité du locataire, comme un contrat de travail ou des fiches de paie.
Le coût d’une GLI est généralement compris entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. Il s’agit donc d’une dépense supplémentaire pour le propriétaire, mais qui peut s’avérer rentable en cas d’impayés.
La caution : une solution gratuite mais moins sécurisée
La caution est une garantie apportée par un tiers (une personne physique ou morale) qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Il peut s’agir d’un proche du locataire, d’un organisme ou même de l’État avec le dispositif Visale.
Si la caution est gratuite pour le propriétaire, elle présente néanmoins quelques inconvénients. Tout d’abord, le recours à une caution peut être plus long et complexe que l’utilisation d’une GLI en cas de litige. De plus, la solvabilité de la caution doit être vérifiée régulièrement, ce qui représente une charge administrative supplémentaire pour le propriétaire.
Enfin, il convient de noter que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a interdit la cumulation d’une GLI avec une caution pour les baux signés à compter du 1er janvier 2019, sauf si la caution est un organisme (et non une personne physique).
Comment choisir entre GLI et caution ?
Pour choisir entre GLI et caution, plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Le coût : si la GLI représente un investissement pour le propriétaire, elle garantit une couverture complète et rapide en cas d’impayés. La caution est gratuite, mais peut s’avérer moins efficace en cas de litige.
- La simplicité : la GLI est plus simple à mettre en place et à gérer que la caution, notamment en ce qui concerne les démarches administratives et le suivi de la solvabilité.
- La sécurité : la GLI offre une protection plus complète que la caution, puisqu’elle couvre également les frais de contentieux et les dégradations locatives. De plus, l’assureur est généralement plus solvable qu’une caution personnelle.
En définitive, le choix entre GLI et caution dépendra des priorités du propriétaire bailleur (coût, simplicité, sécurité) ainsi que du profil du locataire. Mais dans tous les cas, il est essentiel de bien s’informer sur les conditions d’application et les limites de chaque solution pour se protéger efficacement contre les impayés de loyers.