Gérer correctement l’héritage d’un bien immobilier

De l’indivision au règlement des frais de notaire, des étapes sont à suivre pour assurer la gestion de l’héritage d’un bien immobilier. En cas de blocage de la gestion du bien par l’un des héritiers, quels sont les recours que vous disposez.

Vous avez hérité d’un bien immobilier en indivision, que faire ?

Après un décès, le notaire ouvre la succession du bien immobilier. S’il y a un conjoint et des enfants, le conjoint choisit alors l’usage des biens, laissant aux enfants leur nue-propriété, partagée en parts égales. Le conjoint reçoit un quart des biens en toute propriété, si un ou plusieurs enfants ne sont pas issus du mariage.

S’il n’y a plus présence du conjoint, de façon collective, selon le régime de l’indivision, tous les biens sont transmis aux héritiers. Pour sortir de cette indivision, plusieurs options s’offrent à chaque héritier :

  • Partager des lots à parts égales (si possible)
  • Vendre vos parts : les autres héritiers sont prioritaires, dans le cas échéant, vous pouvez toujours les vendre à un tiers.

En cas de vente ou d’administration dans l’indivision, l’assentiment de tous les héritiers est obligatoire. Cela peut parfois conduire à des blocages suite à des intérêts opposés des héritiers ou que l’un d’eux ne répond pas aux sollicitations. Depuis 2007, les règles ont été assouplies et seulement deux tiers des héritiers sont en mesure de valider, uniquement, des actes administration (location, rénovation et autres).

Les démarches à suivre pour débloquer un bien immobilier en indivision

Dans le cas d’une vente ou d’administration d’un bien en indivision, si un héritier ne répond pas aux sollicitations des autres héritiers, il peut être mis en demeure. Il dispose alors de 3 mois pour se manifester, passé ce délai et sans manifestation de sa part, le juge peut procéder au déblocage du bien immobilier et laisser les autres prendre les décisions de vente ou d’administration.

Les héritiers peuvent avoir recours à une autorité judiciaire s’il n’y a pas de consensus sur la vente d’un bien indivis. S’ils démontrent que toutes les pistes de négociation ont été épuisées, le juge peut ainsi nommer un notaire comme mandataire, et ce dernier imposera le partage des lots ou la vente aux enchères de l’héritage (dernier recours).

Les frais en cas d’héritage de bien immobilier

Tous les frais sont à la charge des héritiers en cas d’héritage. Ils s’appliquent sur l’actif net, hors dettes. Il n’est pas obligatoire que les frais soient spécifiques à l’immobilier, car les droits de succession s’appliquent sur l’ensemble des biens du défunt. Comme les conjoints en sont exemptés, l’abattement et le pourcentage varient suivant le lien de parenté de l’héritier. En ligne directe, enfants et petits-enfants, ils peuvent aller de 5 % à 45 % du total après abattement, selon le montant estimé de l’héritage. En héritage immobilier s’ajoutent les frais de notaire. Due dès l’ouverture de la succession, l’« attestation notariée constatant la transmission du bien immobilier » peut aller de 0,55 % à 2 % de la valeur du bien et 20 % de TVA en plus. Une autre taxe qui correspond au partage du bien immobilier doit aussi être versée au notaire, au moment où l’indivision est rompue. Son montant est entre 0,8 % et 4 % de la valeur totale du bien, plus 20 % de TVA.