Dans le viager occupé, le vendeur bénéficie d’un capital initial appelé bouquet qui représente une partie de la valeur du bien immobilier. L’autre partie sera versée par l’acheteur sous forme d’une rente viagère. C’est une somme versée par l’acheteur viager jusqu’à la mort du vendeur. Ce dernier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien objet de la vente.
Les conditions légales
Certaines dispositions légales doivent être respectées par une convention de vente en viager occupé même si elles ne sont pas mentionnées dans ladite convention en question. Nous allons énumérer ci-dessous les dispositions relatives à ce type de contrat :
- La rente viagère est obligatoirement indexée
- Pour récupérer les rentes impayées, le vendeur possède un délai de prescription de cinq ans
- Dans la mesure où l’acheteur meurt avant le vendeur, les héritiers de celle-ci continuent à verser la rente jusqu’à la mort du vendeur. Et ce dernier peut souscrire une assurance décès couvrant le paiement de la rente.
Notons que le vendeur en viager est nommé crédirentier et l’acheteur concerné s’appelle débirentier. Il existe aussi le viager libre qui se caractérise par le transfert immédiat du droit d’usage et d’habitation. Donc, l’acheteur peut tout de suite occuper le bien. Mais, ce type de viager est très rare en réalité.
Le contrat de vente
La négociation des modalités du règlement, c’est-à-dire montant du bouquet + montant de la rente viagère est effectuée entre les deux parties. Après cela, ces modalités sont insérées dans le compromis de vente et fixées dans l’acte authentique de vente rédigé par un officier public. Concernant le prix du bien immobilier, il est fixé par rapport à la valeur immobilière du bien sur le marché, à l’âge du vendeur, car le calcul de la rente prend en compte les statistiques de mortalité et aux procédures de la vente par exemple, le droit d’usage, d’habitation ou usufruit. En général, plus les droits du vendeur inscrits dans le contrat sont importants, plus le coût de la vente baisse. Mais, l’acte de vente en viager occupé peut aussi mentionner l’absence d’une rente viagère. Donc, la somme du capital payé au début représente automatiquement la totalité de la valeur du bien immobilier. Alors, il existe trois types des modalités de versement :
- Le bouquet initial et la rente viagère
- Le bouquet initial sans la rente viagère
- La rente viagère sans le bouquet
Notons que des conditions spéciales peuvent être insérées dans le contrat comme une clause résolutoire et/ou de rachat.
Les dispositions fiscales
Lors d’une vente en viager occupé, le règlement de la taxe d’habitation et des dépenses locatives fait partie des obligations du vendeur. Quant à la taxe foncière, il est à la charge de l’acheteur. Ce dernier aussi doit s’acquitter l’intégralité des droits d’enregistrement dont le montant de la rente et les frais de notaire comme dans une vente classique. Pour l’impôt sur les plus values, il doit être payé par le vendeur s’il existe. Le crédirentier a l’obligation d’intégrer la somme des rentes reçues dans le calcul de l’impôt sur le revenu. L’abattement se trouve entre 30 et 70% selon l’âge du vendeur.