L’immobilier et la fiscalité

La loi souligne que les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Une série de dispositifs vous permettent tout de même d’alléger vos obligations fiscales aussi bien en location meublée qu’en location vide.

Louer pour créer une autre source de revenus

Les investisseurs qui se lancent dans l’immobilier locatif cherchent tous à encaisser des loyers. Une somme qu’ils vont percevoir chaque mois comme des ressources complémentaires pour arrondir leurs fins du mois. Dans le cas où le propriétaire a financé l’achat du bien avec un prêt immobilier, les fonds versés par le locataire contribueront donc à son remboursement. Que le loyer constitue une ressource complémentaire pour arrondir la fin du mois ou qu’il sert à rembourser les échéances d’un prêt immobilier, il est toujours fiscalisé.

Comment sont-ils alors imposés ?

L’imposition dépendra du type de location choisi par le bailleur :

  • Location vide :

Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers qui n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. Votre impôt va être calculé sur ces mêmes revenus fonciers et chaque mois ou chaque trimestre, vous allez payer votre dû par acompte. Pour 2019, les acomptes payés de janvier à août seront donc déterminés suivant votre déclaration 2018 et qui portent sur les revenus 2017. Lorsque vous recevrez votre avis d’imposition en septembre, le Fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2019, qui touche les revenus de 2018.

  • Location meublée :

Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Là encore, votre régime fiscal dépendra de votre choix de statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Dans le cadre d’un régime forfaitaire, vous êtes seulement imposé sur la moitié de vos recettes locatives comme avec la location vide. Dans le cas d’un régime réel, via un mécanisme de déduction de charges et d’amortissements, vos loyers profiteront d’une diminution fiscale. Vos dus seront aussi payés par acompte sur ces mêmes recettes locatives.

Baisser vos impôts dans l’ancien est possible, mais comment le faire ?

Vide ou meublé, vous pouvez toujours profiter d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un placement immobilier dans l’ancien. Pour diminuer votre facture fiscale, tout un tas de mécanismes est mis à votre disposition, ce qui vous laissera optimiser votre investissement et aussi gagner en rentabilité.

En location vide, lors de vos déclarations fiscales, des charges sont déductibles de vos loyers comme les travaux et des intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. En effet, quand ces charges dépassent le montant de vos loyers, des déficits fonciers ont lieu et viennent s’imputer sur vos revenus globaux. Ces derniers connaissent alors une baisse, ce qui réduit ainsi vos impôts. Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie ou la loi Cosse vous sont également accessibles.

En location meublée par contre, le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt et bien d’autres encore) et vos amortissements de vos recettes locatives. De ce fait, elles sont réduites ou même ramenées à zéro et il est même possible qu’elles échappent à l’impôt :

  • Vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives, si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP.
  • Si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit dans le cadre du LMP, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. La baisse constatée permet ainsi de réduire votre pression fiscale. Quand les déficits sont épongés, les amortissements viennent ensuite ramener vos loyers à zéro lors de vos déclarations.